Đánh giá cổ phiếu SZC – Sonadezi Châu Đức: thu đều cả khu công nghiệp và đất nền, giá mục tiêu 39.534 đ/cp

Nhìn lại 2020

KQKD 2020 : Khép lại năm kinh tế tài chính 2020, DT tăng 26,5 % so với năm 2019, tuy nhiên LNST giảm nhẹ 5,2 % yoy và triển khai xong 161 % KH năm .
Doanh thu cho thuê đất KCN được ghi nhận một lần là 315,4 tỷ đồng cho 38 năm thuê tới năm 2058. Là mảng góp phần chính đạt 354.3 tỷ đồng DT ( + 42 % yoy ). Giá cho thuê nếu so với thời gian 2018 đã tăng kép 12,3 % / năm ( giá khoảng chừng 44 USD / mét vuông / chu kỳ luân hồi thuê ), hiện tại khoảng chừng 60-62 USD / mét vuông / chu kỳ luân hồi thuê ( chưa gồm có Hóa Đơn đỏ VAT ). Phí quản trị không biến hóa nhiều giao động quanh 11.400 – 11.750 VNĐ / mét vuông / năm ( chưa gồm có Hóa Đơn đỏ VAT ) .

Doanh thu phí đường bộ đạt 66,4 tỷ đồng (-0,2 % yoy). Trong ngắn hạn, SZC sẽ tạm dừng thu phí trạm BOT 768 (bao gồm 5 trạm) là tuyến đường quan trọng nối TP.Biên Hòa với huyện Vĩnh Cửu và huyện Tân Uyên (Bình Dương), tổng chiều dài 48 km, dự án được cấp phép đầu tư vào 11/1/2010 và thời gian thu 35 năm. SZC đã trình báo cáo nghiên cứu khả thi ngày 12/5/2020 và UBND tỉnh Đồng Nai đã thông qua báo cáo này. SZC đang trong giai đoạn mời gọi đấu thầu cho thiết bị thu phí không dừng, và sau đó công ty lập báo cáo điều chỉnh dự án đầu tư để đi trình duyệt một lần nữa. SZC đã công bố dừng thu phí chính thức vào ngày 06/01/2021 và hiện chưa rõ thời gian sẽ tái khởi động thu phí trở lại.

Doanh thu cho thuê nhà xưởng đạt 3,8 tỷ đồng ( – 0,5 % yoy ), với giá cho thuê 82.250 VNĐ / mét vuông / tháng ( chưa Hóa Đơn đỏ VAT ) và phí quản trị 11.750 VNĐ / mét vuông / tháng ( chưa Hóa Đơn đỏ VAT ). Thời gian thuê nhà xưởng tối thiểu là 5 năm, công ty có chủ trương tăng giá không vượt quá 15 % trong vòng 5 năm so với người mua thuê. Lũy kế năm 2020, SZC đã cho thuê được 5.600 mét vuông nhà xưởng như vậy hoạt động giải trí cho thuê nhà xưởng kể từ quy trình tiến độ 2017 – 2020 diễn biến chưa khả quan với diện tích quy hoạnh 2 nhà xưởng cho thuê đã lấp đầy và chưa có nguồn thu mới .

Cơ cấu doanh thu năm 2020

Trong năm SZC cũng đã ghi nhận 44,4 tỷ đồng lệch giá từ việc cho D2D thuê KCN, trước đó vào tháng 10/2020 HĐQT của D2D cũng đã phát đi thông tin muốn thuê 18,8 ha đất KCN của SZC ước tính tổng ngân sách gồm có phí quản trị là 350 tỷ đồng cho giá thuê quanh 65 USD / mét vuông / chu kỳ luân hồi thuê. Khoản tiền nhận trước từ D2D dự kiến cũng sẽ được SZC hạch toán vào lệch giá trong năm 2021 do đây là hoạt động giải trí thuê đóng tiền 1 lần .

Lợi nhuận từ bán đất nền

Năm 2021, dự phóng DT của SZC đạt 584,3 tỷ đồng ( đạt kế hoạch công ty đề ra ) và LNST của SZC sẽ đạt khoảng chừng 187 tỷ đồng ( + 0,5 % yoy, vượt 106 % KH năm ) .
Dự phóng này dựa trên giả định ( 1 ) Biên doanh thu gộp từ việc bán đất nền cho khu dân cư Hữu Phước đạt 50 % ; ( 2 ) Thu nhập hoạt động giải trí kinh tế tài chính duy trì như năm trước đạt 21 tỷ đồng ; ( 3 ) ngân sách bán hàng và quản trị giữ nguyên mặc dầu trạm BOT 768 đã dừng hoạt động giải trí và không phát sinh nguồn thu ; ( 4 ) Ngân sách chi tiêu kinh tế tài chính tăng lên 10 tỷ đồng ( + 23 % yoy ) giả định công ty sẽ phát hành thêm trái phiếu .

 

Với mức EPS 2021 là 1.870 tỷ đồng và BV là 13.512 đồng / cp, tỷ trọng mỗi chiêu thức là 50 % .

Chúng tôi khuyến nghị KHẢ QUAN cho cổ phiếu SZC với giá mục tiêu 39.534 đồng (+8% so với thị giá đóng cửa ngày 16/4/2021 là 36.700).

Thế mạnh

Doanh số cho thuê đất KCN không thay đổi qua những năm : Năm 2020, công ty đã ký được 12 hợp đồng với tổng diện tích quy hoạnh 48,26 ha và 8 thỏa thuận hợp tác với tổng diện tích quy hoạnh 33,88 ha tại Khu công nghiệp Châu Đức .
Triển vọng trong những năm tới mỗi năm sẽ ký thỏa thuận hợp tác thuê đất khoảng chừng 50 ha và năm 2021 sẽ ghi nhận lệch giá dự kiến cho 26-28 ha, giá cho thuê giao động quanh 65 USD / mét vuông / chu kỳ luân hồi thuê .
Mảng cho thuê KCN Châu Đức vẫn duy trì biên doanh thu tốt trong năm 2021 nhờ còn lại 80 ha quỹ đất với giá vốn thấp phân chia sẵn sàng chuẩn bị để cho thuê .
Mở bán khu dân cư Hữu Phước : dự kiến mở bán trong năm 2021. Kế hoạch lệch giá năm 2021 đạt 90 tỷ đồng .
Sân Golf Châu Đức : Đưa vào khai thác và dự kiến lệch giá năm 2021 đạt 16 tỷ đồng .
Quỹ đất lớn, dự án Bất Động Sản có sẵn và vị trí tốt .

Tỷ lệ chi trả cổ tức tiền mặt ổn định các năm: năm 2021 dự kiến chia 10%/mệnh giá.

Rủi ro

Tỷ lệ sử dụng đòn kích bẩy kinh tế tài chính của công ty khá cao và tăng dần qua những năm cho thấy SZC dần nhờ vào vào nợ vay để tăng trưởng dự án Bất Động Sản. Tỷ lệ D / E ( nợ / vốn chủ sở hữu ) tăng từ 67,09 % ( năm năm nay ) lên mức 131 % vào cuối năm 2020. Tỷ lệ D / V ( Nợ / tổng nguồn ) năm 2020 cải tổ năm nay nhờ khoản người mua trả tiền trước từ CTCP Phát triển Đô thị Công nghiệp Số 2 ( D2D ) hơn 168,8 tỷ đồng .
Cũng quan tâm là giá cho thuê nhà xưởng khó tăng mạnh do nguồn cung nhà xưởng đang tăng mặc dầu năng lực hấp thụ tốt. Theo ước tính của JLL, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn mới tới cuối năm 2021 sẽ đạt 897.000 mét vuông, trong đó khu vực tỉnh Đồng Nai và Tỉnh Bình Dương đang chiếm tỷ trọng lớn nhất cả nước .

 

Source: https://tonghopsite.com
Category: Đánh giá